離婚時の不動産｜財産分与と売却の進め方

離婚時の不動産の分け方

夫婦で築いた不動産は財産分与の対象です。売却して現金で分ける方法が最も公平でトラブルが少ないとされます。

住宅ローンが残っている場合

売却額がローン残債を上回る（アンダーローン）なら売却して差額を分けられます。下回る（オーバーローン）場合は、自己資金での補填や任意売却の検討が必要です。

まず査定で残債と比較

売却額がローン残債を上回るかを知るため、まず査定で現在の価値を把握しましょう。

まず「名義」と「ローン残債」を確認

離婚時の不動産で最初に確認すべきは、名義（誰の所有か）と住宅ローンの残債・名義・連帯保証です。家の価値よりローンが多い「オーバーローン」か、価値の方が高い「アンダーローン」かで、取れる選択肢が変わります。まずはエリア相場や査定で今の価値を把握し、残債と比べましょう。

「売る」か「住み続ける」か

売却して現金で分ければ清算がシンプルで、後腐れがありません。一方どちらかが住み続ける場合は、ローンの名義変更や、相手が連帯保証から外れられるかが問題になります。名義人でない側が住み続けると、将来勝手に売られる・ローン滞納で退去を迫られるリスクがあるため、財産分与の取り決めは公正証書にしておくと安心です。

財産分与の基本

婚姻中に築いた財産は、原則として2分の1ずつ分けます。不動産は分割しにくいため、売却して現金化する「換価分与」が選ばれることが多いです。感情的になりやすい場面だからこそ、客観的な相場データをもとに冷静に話し合うことが大切です。