譲渡所得税の計算方法｜不動産売却の税金をわかりやすく

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除。取得費は購入価格や購入時の諸費用、譲渡費用は仲介手数料などです。

長期譲渡と短期譲渡の税率

所有期間が売却した年の1月1日時点で5年超なら長期譲渡（税率約20%）、5年以下なら短期譲渡（約39%）です。所有期間で税額が大きく変わります。

取得費がわからない場合

取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を概算取得費とできます。ただし実際の取得費の方が高いことが多いため、購入時の契約書を探すことが節税につながります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算します。取得費は購入代金や購入時の諸費用ですが、建物は減価償却を差し引きます。取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%（概算取得費）として計算できますが、実際の取得費の方が高いことが多いので、購入時の契約書はできるだけ探しましょう。

長期と短期で税率が大きく違う

税率は売った年の1月1日時点での所有期間で決まります。5年超＝長期譲渡（所得税15%＋復興特別所得税＋住民税5%＝約20.315%）、5年以下＝短期譲渡（合計約39.63%）と、ほぼ倍の差があります。あと少しで5年を超える場合は、売却時期を調整するだけで税負担を大きく減らせることがあります。

マイホームなら特例で軽くなる

居住用財産（マイホーム）の売却では3,000万円特別控除や、10年超所有の場合の軽減税率の特例が使えます。これらを適用すると、譲渡益が3,000万円以内なら税金がかからないケースも多くあります。適用には確定申告が必要です。